دعوای خلع ید چیست؟

دعوای خلع ید به صورت کلی به معنای اخراج متصرف غیر قانونی از ملک است. دعوای خلع ید از جهتی دعوای مسئولیت مدنی ( مسئولیت خارج از قرارداد) به معنای عام بوده که قواعد مربوط به غصب بر آن حاکم هست و از طرف دیگر در دسته دعاوی مربوط به اموال و مالکیت قرار می گیرد و صرفاً در خصوص اموال غیر منقول( املاک) قابلیت طرح دارد.

بر اساس مقررات غاصب کسی است که بدون مجوز( بدون وجود قرارداد معتبر و قانونی) و با وجود آگاهی از عدم استحقاق خود، بر ملک یا به طور کلی بر اموال متعلق به فرد دیگری تصرف دارد. البته اشخاصی که ناخواسته و بدون اینکه اطلاع داشته باشند متصرف ملک غیر شوند، در حکم غاصب هستند. بنابراین اگر کسی من غیر حق و بدون اخذ رضایت از مالک ملک اقدام به تصرف در ملک نماید، مالک می تواند با در دست داشتن سند مالکیت رسمی یا حکم دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید. بنابراین برای طرح این دعوا 3 رکن لازم است اول اینکه خواهان مالک باشد؛ دوم اینکه خوانده نیز متصرف در ملک باشد و سوم اینکه؛ تصرف خوانده در ملک غیر مجاز باشد.

موارد رایج طرح دعوای خلع ید

• طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع:

وفق ماده 30 قانون مدنی هر مالک می تواند در مایملک خود هرگونه تصرفی را انجام دهد. این قاعده مطلق نیست و در برخی موارد محدود شده است. برای مثال گاهی متصرف مالک سهم مشاع از ملک مشاعی است. ملک مشاع ملکی است که در مالکیت چند شخص می باشد و هر یک از مالکین در جزء جزء آن دارای سهم می باشند. در املاک مشاعی مطابق ماده 582 قانون مدنی ، تصرف هر یک از شرکا در مال منوط به اذن سایر شرکا می باشد.

بنابراین اگر یکی از مالکان مشاعی بدون رضایت دیگران ملک مشترک را در تصرف خود نگه دارد؛ برای مثال چنانچه پس از فوت مالک ، تعدادی از ورثه بدون اذن سایرین در ملک مستقر شده و اجازه استفاده و بهره برداری از آن را به سایر وراث ندهند، در این صورت سایر مالکان (در مثال مطروحه سایر وراث) می توانند علیه متصرفین دادخواست خلع ید مشاعی ملک را مطرح نمایند. بنابراین در این حالت هم هرچند که شخص متصرف در زمره مالکین می باشد ولی با او مانند غاصب رفتار می شود.

در نتیجه مهمترین تفاوت خلع ید مشاعی  در آن است که شخص متصرف که از ملک اخراج می شود مالک است. بر اساس نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره 1175/95/7 مورخ 19/05/1395 ، این دعوا باید علیه تمامی متصرفین ملک مشاع  اقامه گردد و نیازی به طرح دعوا علیه تمام مالکین مشاع نخواهد بود. هرچند که این متصرفین مالک هستند ولی بر اساس مقررات قانون مدنی تصرف در ملک مشاع منوط به رضایت تمامی مالکان ملک است. البته اگر خواهان قصد طرح دعوای اثبات مالکیت داشته باشد می بایست دعوای مذکور علیه تمامی مالکین مطرح گردد و این فرض از شمول نظریه مشورتی مورد اشعار خارج است.

ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مستند اصلی طرح دعوای خلع ید مشاعی است و اجرای حکم خلع ید در این مورد به این صورت است که ملک تخلیه می شود ولی به تصرف هیچ یک از مالکان داده نمی شود. چرا که همانطور که گفته شد هیچ یک از مالکان بدون اذن سایر مالکین امکان استفاده از ملک را ندارند. در حالیکه در دعوای خلع ید عادی، ملک پس از تخلیه به مالک اصلی تحویل داده می شود.

• طرح دعوای خلع ید توسط مستأجر:

اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستأجر خارج نماید، از آنجایی که منافع در مدت اجاره متعلق به مستأجر است، وی میتواند علیه ثالث دعوای خلع ید غاصبانه مطرح نماید. در اینصورت پس از صدور رأی قطعی ، ملک به مستاجر تحویل داده می شود. به نظر می رسد که در این مورد خواهان نیازی به ارائه سند رسمی اجاره ندارد و اجاره نامه عادی کفایت می کند.

• طرح دعوای خلع ید توسط وراث :

اگر شخص ثالثی اقدام به تصرف غاصبانه ملک متوفی نماید، وراث می توانند به قائم مقامی مورث اقدام به طرح دعوا علیه غاصب نمایند. هر چند که ملک هنوز در دفتر املاک به نام مورث باشد.  در این حالت به نظر می رسد حتی یکی از وراث می تواند این دعوا را مطرح نماید ولی همانطور که در بحث خلع ید مشاعی گفته شد که ملک در اینجا تخلیه می شود ولی به یکی از وراث تحویل داده نمی شود.

• طرح دعوای خلع ید توسط کارفرما:

بعد از فسخ و اتمام قرارداد پیمانکاری ، کارفرما برای خارج کردن پیمانکار از ملک می تواند دعوای خلع ید را مطرح نماید. خاتمه قرارداد پیمانکاری در ماده 48 شرایط عمومی پیمان پیش بینی شده است. یکی از آثار خاتمه پیمان، خلع ید پیمانکار است. البته برای خاتمه پیمان تشریفاتی از جمله ابلاغ به پیمانکار و تعیین تاریخ تحویل کارگاه مقرر شده است که برای طرح دعوای خلع ید انجام این تشریفات لازم و ضروری است.

مرجع صالح در رسیدگی به دعوای خلع ید

دعوای خلع ید یک دعوای مالی و مربوط به اموال غیر منقول است و بر اساس ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیر منقول باید در محل وقوع ملک مطرح گردد. در مورد نوع دادگاه صالح؛ در صورت تقویم خواسته  تا مبلغ یک میلیارد ریال، رسیدگی در صلاحیت دادگاه صلح خواهد بود و در صورت تقویم خواسته به بیش از یک میلیارد ریال، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی می باشد. درخصوص میزان هزینه دادرسی این دعوی؛ هزینه دادرسی بر اساس قیمت ارزش منطقه ای موضوع دعوا می باشد.

مدارک و دلایل مورد نیاز در دعوای خلع ید

• سند مالکیت خواهان یا حکم قطعی دادگاه که مثبت مالکیت خواهان باشد.
• مدارک نشان دهنده تصرفات غاصبانه خوانده ، مثل تحقیقات محلی و شهادت شهود
• تأمین دلیل و اظهار نظر کارشناس رسمی دادگستری

نکات مهم دعوای خلع ید

• دادخواست خلع ید در مورد املاک دارای سند رسمی مالکیت:

چنانچه ملک دارای سند رسمی مالکیت باشد، دادخواست خلع ید فقط از مالک رسمی پذیرفته می شود؛ به عنوان مثال چنانچه فرد ملکی دارای سند رسمی مالکیت را با قولنامه عادی خریداری نماید لکن سند رسمی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشود و ثالثی در ملک تصرف نماید، خریدار ابتدا باید با انتقال رسمی ملک به خود مالک رسمی تلقی شده سپس علیه متصرف دادخواست خلع ید مطرح نماید و الا دادگاه با استناد به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر خواهد نمود.

• دادخواست خلع ید دراملاک فاقد سند رسمی مالکیت و دارای سابقه ثبتی(خلع ید در املاک جریانی):

ثبت ملک در دفتر املاک اداره ثبت و نهایتاً صدور سند مالکیت مراحلی دارد که از  تقاضای ثبت در قالب اظهارنامه شروع شده و نهایتاً پس از طی مراحل و انتشار آگهی های مربوطه  و رسیدگی به اعتراضات احتمالی ملک در دفتر املاک ثبت می شود. حالیه از زمان تقدیم اظهارنامه تا قبل از اینکه ملک در دفتر املاک ثبت شود، ثبت ملک در هر مرحله ای که باشد ملک اصطلاحاً جریانی محسوب می شود. با استناد به ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاک می توان گفت در املاک جریانی پس از انتشار آگهی نوبتی و عدم اعتراض در مهلت قانونی و یا با رد اعتراض معترض، تقاضای خلع ید از متقاضی ثبت علیه متصرف پذیرفته می شود. در نظریه مشورتی شماره961231/7 مورخ4/6/1396 اداره حقوقی قوه قضائیه نیز به این مطلب اشاره شده است. لذا در فرضی که موضوع دادخواست خلع ید، ملک جریانی است، باید از دادگاه درخواست شود تا از اداره ثبت اسناد و املاک در مورد اینکه ملک در چه مرحله ای از ثبت قرار دارد استعلام گردد( که آیا آگهی نوبتی منتشر و مهلت اعتراض به آن منقضی شده یا خیر؟ چنانچه اعتراض به آگهی نوبتی شده است آیا اعتراض معترض پذیرفته شده است یا خیر؟).

در نتیجه چنانچه ثبت ملک از مرحله آگهی نوبتی عبور نکرده باشد، متقاضی ثبت امکان طرح دعوی خلع ید ندارد. اشکالی که در این فرض در رویه موجود محاکم وجود دارد آن است که از یک طرف ملک دارای سابقه ثبتی است و لذا دعوای اثبات مالکیت در مورد آن قابل طرح نیست تا بتوان با اثبات مالکیت دعوای خلع ید نیز مطرح کرد و از طرفی ثبت ملک نیز از مرحله آگهی نوبتی عبور نکرده تا شخص بتواند با استناد به آن دادخواست خلع ید مطرح نماید و لذا مالک امکان طرح دعوای خلع ید علیه غاصب را نخواهد داشت. لکن در این فرض که ثبت ملک از مرحله انتشار آگهی نوبتی عبور نکرده است، از آنجا که وفق ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاک تا قبل از این مرحله حقی برای متقاضی ثبت ایجاد نشده تا در تعارض با دعوای اثبات مالکیت قرار گرفته و موجب مالکیت موازی شود و با توجه به اینکه اصل بر رسیدگی دادگاه و استماع دعوا می باشد که دادگاه به عنوان مرجع عمومی تظلمات اصولاً بایست به ادعای اشخاص رسیدگی ماهوی نماید، به نظر می رسد محاکم بایست در این موارد نیز دعوای اثبات مالکیت و تبعاً خلع ید را قابل استماع بدانند. ملاک رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ10/10/1370 نیز مؤیدی بر این نظر می باشد.

• دادخواست خلع ید در املاک فاقد سابقه ثبتی(خلع ید در مجهول المالک ثبتی)

چنانچه ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد؛ یعنی در مورد آن تقاضای ثبت (اظهارنامه ثبتی) ارائه نشده باشد، اصطلاحاً فاقد سابقه ثبتی یا مجهول المالک ثبتی نامیده می شود. در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی دعوای خلع ید در صورتی پذیرفته می شود که مالکیت خواهان به اثبات برسد. لذا در این موارد بایست در دادخواست خلع ید همزمان خواسته اثبات مالکیت نیز مطرح شود و الا دادگاه با استناد به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی را صادر می نماید. برخی محاکم معتقدند خلع ید و اثبات مالکیت به طور همزمان قابل طرح نیست و ابتدا بایست حکم قطعی بر اثبات مالکیت صادر و سپس دادخواست خلع ید مطرح شود.

• خلع ید و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف:

متصرف غیر قانونی ( غاصب ) موظف است که اجرت المثل ایام تصرف خود را بپردازد. زیرا اگر ملک از تصرف مالک قانونی خارج نمی شد ، مالک میتوانست از ملک انتفاع ببرد(برای مثال در ملک ساکن شود) و یا ملک خود را اجاره دهد و یا به هر طریقی از آن منفعتی کسب کند. بنابراین دادگاه با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اجرت المثل ایام تصرف ( که اغلب معادل اجاره بهای ملک می باشد) را مشخص می نماید. توصیه می شود که دعوای اجرت المثل به صورت مجزا و در دادخواستی جداگانه به دادگاه تقدیم شود. چرا که ممکن است ارجاع امر به کارشناس مهلت زمانی زیادی را ببرد و رسیدگی به دعوای خلع ید نیز طولانی شود و از طرفی در زمان رسیدگی به  دعوای خلع ید زمان اجرای خلع ید مشخص نیست. لذا دادگاه در تعیین اجرت المثل؛ اجرت المثل  را تا زمان تقدیم دادخواست و یا  نهایتاً تا زمان اظهارنظر کارشناس حکم خواهد داد و خواهان باید برای اجرت المثل بعد از این تاریخ تا زمان خلع ید، دادخواست مجزا بدهد پس چه بهتر که یک دادخواست مجزا برای اجرت المثل کل مدت تصرف غاصب داده شود.

• خلع ید و پرداخت خسارات وارده به ملک:

در صورت ورود هرگونه خسارت به ملک اعم از اینکه خسارت توسط متصرف وارد شده باشد و یا توسط یک عامل خارجی غیر از متصرف ، مالک می تواند همزمان با طرح دعوای خلع ید خسارات وارده را مطالبه نماید و غاصب مکلف است خسارات وارده را جبران نماید. لازم به ذکر است طرح دعوای مطالبه خسارت به همراه خلع ید باعث خواهد شد رسیدگی و صدور حکم به خلع ید نیز با تأخیر مواجه شود لذا چنانچه فرد در اجرای خلع ید عجله دارد بایست دعوای مطالبه خسارت را مجزا طرح کند.

• خلع ید و قلع و قمع مستحدثات:

اگر غاصب در مدت زمان تصرف خود بنایی ایجاد کرده باشد و یا ساخت و سازی را صورت داده یا درختی را کاشته باشد، خواهان باید در کنار خواسته خلع ید،  قلع و قمع مستحدثات و نزع اشجار را نیز به عنوان خواسته در دادخواست مطرح نماید و الا پس از صدور اجرائیه صرفا غاصب از ملک خارج می گردد و مستحدثات، بنا و اشجار در ملک باقی خواهد ماند حتی برخی از قضات معتقدند در چنین مواردی اگر حکم بر قلع و قمع صادر نشده باشد امکان اجرای حکم خلع ید نیز وجود ندارد.

• دعوای خلع ید علیه مستأجر در فرض رابطه استیجاری با مالک سابق:

ممکن است شخص مالک در اثنای مدت اجاره، ملک خود را به شخص ثالثی منتقل نماید. بر اساس ماده 498 قانون مدنی خرید و فروش ملک با وجود مستأجر، غیر قانونی نیست و نیازی به اخذ رضایت از مستأجر نیست. در این حالت پس از انتقال ملک ، عقد اجاره همچنان باقی است و خریدار جدید ، قائم مقام مالک قبلی می شود.  در نتیجه خریدار ( مالک جدید ) می تواند اجاره بها را دریافت نماید چرا که منافع ملک نیز به او منتقل شده است . بنابراین  می توان گفت که پس از انقضای مدت اجاره و عدم تحویل ملک توسط مستاجر، طرح دعوای خلع ید از طرف مالک فعلی فاقد وجاهت قانونی است. چرا که عنصر عدوانی و غیر قانونی بودن منشأ تصرفات وجود ندارد و مالک جدید می بایست علیه مستأجر  دعوای تخلیه مطرح نماید؛ توضیح اینکه رابطه استیجاری مبنای تصرفات مستأجر بوده است و بدیهی است در فرض وجود رابطه استیجاری دعوای تخلیه قابل طرح است.

• خرید ملک از طریق بیع نامه عادی و عدم انتقال سند و عدم تحویل ملک توسط فروشنده:

همانطور که بیان شد یکی از شرایط مهم برای دعوای خلع ید مالک بودن خواهان است که برای احراز این شرط باید سند رسمی مالکیت و یا حکم قطعی دادگاه ارائه شود. در این مورد ملک کماکان در دفتر املاک اداره ثبت به نام فروشنده است بنابراین بهتر است که خریدار خواسته الزام به تحویل مبیع  ( ملک) را در کنارخواسته الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید و نتیجه تسلیم مبیع همان خلع ید از ملک و تحویل آن به خریدار است.

در نظریه مشورتی اداره حقوقی به شماره 995/1400/7 مورخ 09/09/1400 طرح دو خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل مبیع را به صورت توأمان در یک دادخواست پذیرفته شده است. ولی برخی معتقدند که در ابتدا باید سند رسمی به نام خریدار تنظیم گردد و پس از آن دعوای الزام به تحویل مبیع طرح گردد. ولی به نظر می رسد که این نظر فاقد توجیه قانونی است و فروشنده بر اساس تعهد قراردادی و قانونی خود و وفق بند سوم ماده 362 قانون مدنی ملزم به تسلیم مبیع ( ملک) به عنوان یکی از آثار قانونی عقد بیع ( قرارداد خرید و فروش) می باشد.

• تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تخلیه

دعوای تخلیه مربوط به زمانی است که برای مثال مدت اجاره مستأجر پایان یافته  ولی مستاجر علی رغم پایان مدت اجاره از تخلیه ملک و تحویل آن به مالک خودداری کرده باشد ولی دعوای خلع ید مربوط به زمانی است که تصرف از همان ابتدا غیرقانونی و غاصبانه است. بنابراین در دعوای تخلیه، تصرف خوانده از همان ابتدا غیر قانونی نیست؛ رابطه قراردادی بوده است ولی پس از اتمام قرارداد و امتناع خوانده از تخلیه ، مالک اقدام به طرح دعوا می نماید. در دعوای تخلیه ارائه قرارداد الزامیست، در حالی که در دعوای خلع ید نیازی به وجود قرارداد نیست و صرف تصرف غاصبانه خوانده برای شروع دادرسی کافی می باشد.

• تصرف شخص ثالث در زمان اجرای خلع ید (غیر از محکوم علیه) :

اصولا حکم علیه شخصی قابل اجراست که نام او در ستون خواندگان دادخواست درج شده و در نهایت اجرائیه علیه او صادر شده باشد. اما در برخی موارد قانونگذار به صورت استثنایی اجرای حکم علیه ثالث را مجاز می داند. چنانچه رأی خلع ید علیه شخصی صادر شود لکن در زمان اجرای حکم موضوع خلع ید در تصرف شخص دیگری باشد؛ این امر بر اساس ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مانع از اجرای حکم خلع ید نیست. در این حالت ضمن تنظیم صورتجلسه ای، به شخص متصرف که مدعی حقی در ملک است و برای آن دلایلی ارائه می نماید ، فرصت داده می شود تا به دادگاه صالح (دادگاه صادر کننده حکم قطعی) مراجعه نماید و با ارائه دادخواست ظرف مهلت یک هفته و اخذ قرار تأخیر اجرای حکم( ظرف مهلت 15 روز پس از گذشت مهلت یک هفته مذکور) اجرای حکم را به تأخیر بیندازد. در صورتیکه این قرار ظرف مهلت مقرر به قسمت اجرا ارائه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.